Rủi ro tiềm ẩn khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà ở mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. So với kinh doanh nhà ở có sẵn thì hình thức kinh doanh này mang khá nhiều ưu điểm: (1) Là hình thức để chủ đầu tư huy động vốn (2) Người mua nhà giảm bớt được áp lực tài chính thông qua việc thanh toán tiền nhiều lần theo tiến độ thực hiện dự án, giá cả cũng mềm hơn. Song bên cạnh đó mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn một số rủi ro cho người mua nhà. Điển hình như: 

Thứ nhất, mất tiền nhưng không nhận được nhà. Có thể nói đây là rủi ro thường gặp và lớn nhất cho những người mua nhà hình thành trong tương lại. Chắc hẳn chúng ta cùng từng nghe qua một vài câu chuyện kiểu như chủ đầu tư “cuỗm" tiền của khách hàng và bỏ trốn mà không hoàn thành dự án như đã cam kết hay cùng một căn nhà nhưng được rao bán cho nhiều người mua khác nhau. Bên cạnh đó, dự án nhà ở này cũng có thể gặp phải một số rủi ro khách quan như khủng hoảng kinh tế, thiên tai,… Và kết quả là người mua mất tiền và không nhận được nhà, nhiều người dành cả mấy năm trời để tích góp được khoản tiền mua nhà và cũng có người đi vay trả lãi để có tiền mua nhà.

Thứ hai, nhà xây dựng không đúng như thỏa thuận về tiến độ và chất lượng. Đây cũng là câu chuyện khá phổ biến đối với những dự án bất động sản là nhà được rao bán. Có nhiều nguyên nhân đưa ra để lấy lý do cho việc chậm tiến độ thực hiện: hao hụt vốn – số vốn hao hút này có thể là do chủ đầu tư chiếm dụng để đầu tư dàn trải nhiều dự án cùng một lúc hoặc sử dụng vốn vì mục đích tư lợi cá nhân hoặc vốn huy động để xây dựng không đủ, không kịp thời.

Chúng ta cũng không còn xa lạ gì với những chiêu thức lôi kéo khách hàng của các dự án nhà hình thành trong tương lai với mác “căn hộ 5 sao”, “chung cư cao cấp”,… Người mua đôi khi quá tin tưởng vào chất lượng nhà được rao bán cho đến khi nhận nhà ở mới biết “không như trong mơ”, nhiều căn bị tráo đổi nội thất hay chất lượng tiện ích trong nhà không như thỏa thuận. 

Thứ ba, không được làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo đúng thời hạn quy định. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có ý nghĩa quan trọng trong việc chứng minh quyền sở hữu nhà hợp pháp của người mua nhà. Người mua nhà khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu trong tay thì có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về căn nhà của mình. Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 có quy định: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận”. Tuy nhiên, thực tế việc cấp Giấy chứng nhận lại không đúng như quy định. Nhiều người mua nhà ở thương mại đã nhận nhà nhiều năm nhưng vẫn chưa có Giấy chứng nhận. Bởi phía Nhà đầu tư phải chờ đến khi bán hết hoặc gần hết số nhà trong một dự án thì mới tiến hành làm thủ tục Giấy chứng nhận một lần hoặc dự án đó có sai phạm trong việc xây dựng không đúng giấy phép nên Cơ quan Nhà nước chưa thực hiện cấp Giấy chứng nhận.

Trên đây là một số rủi ro liên quan đến các dự án nhà ở hình thành trong tương lai mà người mua dễ gặp phải. Do đó, khi quyết định tham gia vào loại hình giao dịch kinh doanh này thì người mua và người bán (hay chủ đầu tư) cần phải xem xét và cân nhắc kĩ, đặc biệt là tuân thủ đúng quy định của pháp luật.