Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý hay không?

Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý hay không? (Ảnh minh họa)

1. Hiểu thế nào là mua bán đất bằng giấy viết tay?

Mua bán đất bằng giấy viết tay không phải là thuật ngữ pháp lý được quy định trong luật mà chỉ là hoạt động người dân thực hiện trên thực tế. Tuy pháp luật không quy định hay giải thích thế nào là mua bán nhà đất bằng giấy viết tay nhưng căn cứ vào thực tế có thể hiểu mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực.

2. Yêu cầu bắt buộc về hình thức của Hợp đồng mua bán đất

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp:

• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo đó, việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Đồng thời, trong các trường hợp vô hiệu của giao dịch dân sự bao gồm trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức được quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. 

Hợp đồng mua bán đất là một hình thức của giao dịch dân sự, nên suy ra từ những quy định trên có thể nhận định: công chứng, chức thực là điều kiện bắt buộc có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng (hay thường được gọi là hợp đồng mua bán đất). Như vậy, ở thời điểm hiện tại, việc mua bán đất bằng giấy viết tay không được công chứng, chứng thực theo quy định thì không phát sinh hiệu lực.

3. Vậy mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?

Như đã biết, kể từ ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (01/7/2014), hợp đồng mua bán đất phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để giải quyết hệ quả của những giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay trước đó khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn như sau:

- Mua bán đất bằng giấy viết tay trước 01/01/2008:

Trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai 2013 và quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Mua bán đất bằng giấy viết tay từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014:

Trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất cũng thực hiện thủ tục đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Tương tự trường hợp trước ngày 01/01/2008, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

=> Trước ngày 01/7/2014, mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn có giá trị pháp lý. Điều này có thể thấy từ việc khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Mua bán đất bằng giấy viết tay từ ngày 01/7/2014 đến nay:

​Nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Vì vậy, dựa trên nguyên tắc này pháp luật dân sự đã quy định ngoại lệ cho trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về mặt hình thức như sau:

Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, trong trường hợp này hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn có thể phát sinh hiệu lực mà không cần phải công chứng, chứng thực.

Kết luận: Hiện hành đã không còn cho phép việc mua bán đất bằng giấy viết tay mà giao dịch này phải tuân thủ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung và điều kiện về hình thức nói riêng nếu pháp luật có quy định. Tuy nhiên, xuất phát từ bản chất của giao dịch dân sự nhằm tôn trọng ý chí tự nguyện của các bên thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên pháp luật vẫn công nhận hiệu lực của việc mua bán đất bằng giấy viết tay nếu đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng.

Thùy Trâm