Hộ gia đình sử dụng đất và những điều cần biết

Hộ gia đình sử dụng đất và những điều cần biết (ảnh minh họa)

1. Hộ gia đình sử dụng đất là gì?

Theo quy định pháp luật Hộ gia đình được xem là người sử dụng đất theo khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai 2013. Cụ thể hơn, Hộ gia đình sử dụng đất là cụm từ gọi chung cho những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Để xác định các thành viên trong hộ gia đình thông thường dựa vào thông tin trongsổ hộ khẩu. Tuy nhiên, không phải tất cả cá nhân có tên trong sổ hộ khẩu là có chung quyền sử dụng đất, mà phải có đủ 02 điều kiện sau:

- Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định Luật hôn nhân và gia đình.

- Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Vì vậy, con mà sinh ra sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì không có chung quyền sử dụng đất.

2. Điều kiện hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt - GCNQSDĐ)

Khi hộ gia đình sử dụng đất đúng theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013 thì Hộ gia đình sẽ được cấp GCNQSDĐ hợp pháp. GCNQSDĐ hay còn được gọi là “Sổ đỏ” là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Pháp luật Đất đai quy định về người đứng tên trên GCNQSDĐ đối với Hộ gia đình như sau:

c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Khi đó, quyền sử dụng đất là tài sản chung hợp nhất theo quy định của pháp luật dân sự.

3. Quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên trong hộ gia đình được cấp GCNQSDĐ

Khi các thành viên trong hộ gia đình đáp ứng điều kiện như đã phân tích ở mục 1 thì đương nhiên có quyền lợi như nhau đối với quyền sử dụng đất. Pháp luật về dân sự quy định “… Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận… ” – Khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo đó, thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản chung này bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất đều phải được sự đồng ý của các thành viên mà không phải chịu phụ thuộc duy nhất vào người đứng tên trên GCNQSDĐ của Hộ gia đình. Cụ thể, Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, cá nhân, tổ chức khi thực hiện các giao dịch liên quan đến GCNQSDĐ cấp cho Hộ gia đình cần lưu ý vấn đề này. Tránh trường hợp khi thực hiện giao dịch mà không đủ thành viên trong hộ gia đình đồng ý dẫn đến tranh chấp khiến cho giao dịch dân sự không đúng quy định của pháp luật.

4. Đổi tên trên GCNQSDĐ từ Hộ gia đình sang cá nhân

Việc thực hiện chuyển đổi hình thức sở hữu trên GCNQSDĐ từ Hộ gia đình sang cá nhân được tiến hành khi có sự thỏa thuận của các thành viên trong Hộ gia đình từ bỏ quyền sở hữu chỉ để duy nhất một người sở hữu hoặc thỏa thuận chia tách diện tích đất thành nhiều phần mỗi cá nhân sở hữu phần riêng lẻ. Việc đăng kí chuyển đổi này được thực hiện tại văn phòng quản lý đất đai có thẩm quyền. Hồ sơ đăng kí theo quy định gồm có:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các thành viên trong hộ gia đình đã được công chứng, chứng thực;

+ Bản sao Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc bản sao các loại giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

+ Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng bao gồm Giấy Chứng minh nhân dân hoặc Thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu, sổ hộ khẩu;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan (nếu có).

Khi hồ sơ hợp lệ và thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến giao dịch thì có thể được chuyển đổi hình thức sở hữu trên GCNQSDĐ từ Hộ gia đình sang cá nhân.

Long Bình