Một số điểm mới nổi bật của Luật nhà ở năm 2014

Luật Nhà ở năm 2005 ra đời và được áp dụng trong 8 năm đã đạt được nhiều thành tựu. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế như quy định của luật còn chưa thống nhất, đồng bộ với các quy định khác như Bộ luật dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư. Trong đó, các quy định của Luật Nhà ở năm 2005 chưa thật sự đảm bảo điều kiện cho sự phát triển kinh tế-xã hội trong thời điểm hiện nay cũng như chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu về nhà ở của người dân. Vì vậy, Luật Nhà ở năm 2014 ra đời nhằm khắc phục những hạn chế trên của Luật Nhà ở năm 2005, đồng thời tạo một bước tiến mới trong công cuộc phát triển kinh tế xã hội.

Thứ nhất: Luật Nhà ở năm 2014 đã thu hẹp lại phạm vi điều chỉnh so với Luật Nhà ở năm 2005. Luật Nhà ở 2014 chỉ điều chỉnh việc sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng; giao dịch; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Sở dĩ Luật Nhà ở năm 2014 thu hẹp phạm vi điều chỉnh là vì một mặt nó vừa phù hợp với quy định của Hiến pháp năm 2013 là đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo với các quy định pháp luật khác, mặt khác đối với  nhà ở thương mại dùng để bán, cho thuê mua, cho thuê của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản đã được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản nên không điều chỉnh trong Luật nhà ở nữa để đảm bảo tính thống nhất và tránh trùng lặp.

Thứ hai: Luật Nhà ở đã quy định cụ thể hơn về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở để phù hợp với từng loại giao dịch nhà ở. Cụ thể:

- Đối với trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư;

- Trường hợp mua bán nhà ở không phải giữa chủ đầu tư với người mua và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở nếu các bên không có thỏa thuận khác; 

- Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở;

- Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi mở thừa kế theo pháp luật về thừa kế.

Như vậy, Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở không còn phụ thuộc vào thủ tục hành chính đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nữa mà phụ thuộc vào thời điểm nhận bàn giao nhà ở và thời điểm các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nhau. Theo quy định trên, việc đăng ký hiện nay là nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước, chứ không phải chỉ khi được Nhà nước ghi nhận thì mới phát sinh quyền sở hữu. Thiết nghĩ, Luật Nhà ở năm 2014 quy định như vậy là phù hợp với thực tiễn hiện nay, đảm bảo được quyền lợi của người mua nhà ở, tránh được trường hợp người mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền mua nhà, thậm chí đã nhận bàn giao nhà ở từ người bán nhưng người bán cố tình không làm thủ tục đăng ký sang tên đổi chủ cho người mua khiến người mua mất đi quyền sở hữu của mình, đồng thời hạn chế phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu giữa các bên.

Thứ ba: Điểm nổi bật nhất trong Luật Nhà ở năm 2014 là qui định mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể:

-  Luật Nhà ở năm 2014 bổ sung đối tượng được sở hữu nhà ở là hộ gia đình, bởi vì, hộ gia đình là một chủ thể quan trọng trong các giao dịch dân sự hiện nay và được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự cũng như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản,…nên việc quy định đối tượng là hộ gia đình là để đồng bộ, phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2005 và Luật Đất đai năm 2013.

-  Đồng thời Luật Nhà ở năm 2014 mở rộng điều kiện được sở hữu nhà ở đối với cá nhân là người việt nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài. Theo đó, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì có quyền sở hữu nhà ở mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở được sở hữu. Còn đối với tổ chức, cá nhân người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. Tròn 8 năm thi hành Luật Nhà ở năm 2005 và 5 năm thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (theo Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 3/6/2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam) nhưng còn nhiều điều kiện khắc khe cho thấy Viêt Nam chưa thật sự thu hút đầu tư nước ngoài trong điều kiện hội nhập kinh tế hiện nay. Việc mở rộng điều kiện được sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài sẽ tạo thuận lợi hơn cho cuộc sống của họ, giúp họ an tâm hơn khi đầu tư các nguồn lực như vốn, công nghệ, kinh nghiệm,… vào Việt Nam. Qua đó, thúc đẩy thị trường xây dựng trong nước phát triển, giải quyết việc làm cho người lao động, tạo sự tăng trưởng cho nền kinh tế phục vụ cho phát triển đất nước.

Tuy nhiên, để bảo đảm an ninh, quốc phòng của đất nước Luật cũng đã đưa ra các quy định chặt chẽ như: chỉ cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh; cho phép sở hữu có thời hạn 50 năm (có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu); hạn chế về tỷ lệ và số lượng nhà ở được phép mua và sở hữu.

Ngoài ra, để đảm bảo mọi công dân đều có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Hiến pháp năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 cũng mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở xã hội và mở rộng chính sách nhà ở xã hội. Theo đó, đối với từng đối tượng cụ thể thì nhà nước có những chính sách cụ thể để tạo điều kiện cho họ được sở hữu nhà ở như như nhà nước hổ trợ việc cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, hỗ trợ vay vốn ưu đãi nhà nước, hỗ trợ xây dựng, sữa chữa cải tạo nhà ở, hỗ trợ giao đất có miễn giảm tiền sử dụng đất,... Mặc khác, để tránh phát sinh tranh chấp và bảo vệ quyền, lợi ích của người mua Nhà nước cũng quy định cụ thể việc thanh toán tiền khi mua nhà ở xã hội là tổng số tiền ứng trước của người mua nhà ở không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua, và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà ở đó.

Tóm lại, Luật Nhà ở năm 2014 ra đời đã khắc phục những hạn chế mà Luật Nhà ở 2005 còn tồn tại, đồng thời tạo một bước tiến quan trọng trong việc cải thiện tình hình thị trường bất động sản hiện nay, khơi thông nguồn vốn của nhân dân, đảm bảo quyền sở hữu nhà ở của nhân dân. Sự ra đời của Luật nhà ở năm 2014 trong thời điểm này phù hợp với quy định của Hiến pháp 2013 và đã đảm bảo tính đồng bộ với các quy định pháp luật khác như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, nâng cao tính thống nhất của hệ thống pháp luật Việt Nam, phù hợp với quá trình hội nhập kinh tế, quốc tế hiện nay.

Nguồn: Trợ giúp pháp lý Việt Nam