Làm rõ thêm những điều luật về nhà ở

Bộ Xây dựng nhận được Công văn số 1422/UBND-ĐTMT ngày 01/4/2016 và công văn số 2678/VP-ĐTMT ngày 06/4/2016 của UBND TP.HCM đề nghị hướng dẫn một số nội dung liên quan đến việc thực hiện Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Về triển khai thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn TP.HCM

Theo quy định tại Điều 14, Điều 19 của Luật Nhà ở 2014 và quy định tại điểm b, điểm d khoản 2 Điều 10 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt. Tại khoản 3 Điều 6 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định nghiêm cấm việc quyết định chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt; trường hợp thực hiện không đúng quy định này thì Bộ Xây dựng có quyền đình chỉ thực hiện dự án theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 84 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Theo quy định tại Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 thì việc phát triển nhà ở tại các địa phương phải phù hợp với chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương, phải tuân thủ pháp luật về nhà ở và UBND các tỉnh thành phải xây dựng, điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở của địa phương phù hợp với nội dung của Chiến lược để làm cơ sở cho việc phê duyệt, triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở. Hiện nay, đã có nhiều địa phương tiến hành xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo các quy định nêu trên. Tuy nhiên, cũng còn một số ít địa phương chưa hoàn thành việc xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định, trong đó có TP.HCM.

Do vậy, để tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn cho DN khi triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn TP.HCM, Bộ Xây dựng thống nhất về chủ trương với đề xuất của UBND TP.HCM theo hướng: Trong khi chờ hoàn tất việc phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định thì UBND TP được phép quyết định hoặc chấp thuận đầu tư các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn đồng thời UBND TP.HCM phải cập nhật các dự án này (về quy mô, vị trí) vào dự thảo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của TP để trình thông qua và phê duyệt theo quy định trong năm 2016; kể từ năm 2017, việc chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo đúng quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Tuy nhiên, để bảo đảm sự phù hợp với pháp luật về nhà ở, đề nghị UBND TP.HCM có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ trước khi thực hiện chủ trương nêu trên.

Về lựa chọn chủ đầu tư

Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì hình thức chỉ định chủ đầu tư áp dụng đối với các dự án xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp (do được Nhà nước công nhận hoặc do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai). Luật Đất đai 2013 tại các Điều 11, Điều 144 đã quy định căn cứ để xác định các loại đất cũng như có quy định về đất ở tại đô thị.

Do vậy, đối với đề xuất của UBND TP.HCM (đề nghị được phép chỉ định chủ đầu tư đối với trường hợp đất có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng), Bộ Xây dựng thống nhất với đề nghị của UBND TP.HCM theo hướng: Đối với diện tích đất thuộc diện nêu trên, nếu đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì diện tích đất đó được coi là đất ở.

Khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và có đủ điều kiện, năng lực làm chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh về doanh BĐS thì được xem xét chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP.HCM có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ trước khi thực hiện chủ trương trên.

Về thủ tục công nhận chủ đầu tư đối với các dự án đã thực hiện theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP

Về công nhận chủ đầu tư đối với các dự án đã nộp hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư trước ngày 10/12/2015. Bộ Xây dựng thống nhất với kiến nghị của UBND TP.HCM về vấn đề liên quan đến thủ tục công nhận chủ đầu tư đối với các dự án đã thực hiện theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Theo đó, đối với các hồ sơ mà nhà đầu tư đã nộp cho Sở Xây dựng và TP đã họp Tổ chuyên gia để thẩm định hồ sơ lựa chọn chủ đầu tư trước ngày 10/12/2015 (bao gồm cả trường hợp đã có văn bản hoặc chưa có văn bản của Sở Xây dựng trình UBND TP đề nghị công nhận chủ đầu tư), nếu các hồ sơ này đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì tiếp tục tiến hành các thủ tục công nhận chủ đầu tư.

Về xử lý đối với các trường hợp dự án hết hạn công nhận chủ đầu tư. Việc hết thời hạn công nhận chủ đầu tư là do nhiều nguyên nhân, bao gồm cả nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan của các chủ thể khác nhau có liên quan đến quá trình thực hiện dự án. Do vậy, đối với các trường hợp UBND TP.HCM đã công nhận chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP mà hết hiệu lực thì UBND TP cần rà soát từng trường hợp cụ thể và đối chiếu với các quy định hiện hành của pháp luật để xử lý cho phù hợp.

Về hoạt động của Tổ chuyên gia được thành lập theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP

Bộ Xây dựng thống nhất với đề nghị của UBND TP.HCM. Theo đó, Tổ chuyên gia đã được thành lập để lựa chọn chủ đầu tư dự án theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP sẽ tiếp tục được thực hiện việc thẩm định để trình UBND TP.HCM công nhận chủ đầu tư đối với những hồ sơ mà chủ đầu tư đã nộp theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP trước ngày 10/12/2015 và hồ sơ nộp theo quy định của Nghị định 99/2015/NĐ-CP (kể từ ngày 10/12/2015 trở đi) cho đến khi Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 99/2015/NĐ-CP do Bộ Xây dựng ban hành có hiệu lực thi hành.

Sau khi Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 99/2015/NĐ-CP được ban hành và có hiệu lực thi hành thì các quy định về việc thành lập và hoạt động của Tổ chuyên gia sẽ được thực hiện theo quy định của Thông tư này. Tuy nhiên, việc thẩm định về nội dung, hồ sơ, điều kiện để được công nhận chủ đầu tư của từng dự án cụ thể khi Bộ Xây dựng chưa ban hành Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 99/2015/NĐ-CP phải căn cứ vào quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP để thực hiện.

Về việc chứng minh năng lực tài chính đối với DN đăng ký làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Tại khổ thứ 3 điểm d khoản 2 Điều 12 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS quy định: “văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án… kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của DN”; đây cũng là điều kiện chung về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở. Vì vậy, đề nghị UBND TP.HCM căn cứ quy định nêu trên để hướng dẫn các nhà đầu tư dự án thực hiện.

Về hồ sơ quy hoạch trong hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư

Trong khi chờ Thông tư của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện Nghị định 99/2015/NĐ-CP được ban hành và có hiệu lực thi hành, Bộ Xây dựng thống nhất với đề nghị của UBND TP.HCM về hồ sơ quy hoạch trong hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo đó, hồ sơ quy hoạch trong thành phần hồ sơ bao gồm quyết định phê duyệt quy hoạch kèm theo bản vẽ quy hoạch của khu vực dự án theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và pháp luật về quy hoạch xây dựng.

Về đăng tải, công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử các thông tin liên quan tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Hiện nay, trong dự thảo Thông tư của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định 99/2015/NĐ-CP, đã có quy định cụ thể về cách thức xác định số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng như các thông tin về nhà ở (họ và tên chủ sở hữu, quốc tịch, số hộ chiếu, địa chỉ nhà ở được cấp Giấy chứng nhận, Số Giấy chứng nhận…) cần phải đăng tải công khai. Bộ Xây dựng sẽ khẩn trương hoàn thiện, ban hành Thông tư này trong thời gian sớm nhất để các địa phương có cơ sở triển khai thực hiện.

Nguồn: Báo Xây dựng

157

Gởi câu hỏi
Văn bản liên quan