REIT: Sự khởi đầu nhỏ cho những điều lớn

Nhiều năm trời cho những đề xuất tạo hành lang để lập quỹ REIT (Quỹ tín thác bất động sản), cuối cùng thì một quỹ REIT nội địa với quy mô vốn đạt mức tối thiểu cũng đã ra mắt thị trường vào tháng 12/2015.

Dù là quy mô nhỏ, các chuyên gia cho rằng bất kì sự khởi đầu nào cũng đáng được đón nhận và đáng để chờ đợi những gì sẽ diễn ra kế tiếp…

Quỹ REIT đầu tiên ra mắt trên thị trường được sáng lập bởi Techcom Capital, có tên là TCREIT. Quỹ này hoạt động theo đúng tính chất của một Quỹ tín thác BĐS, huy động vốn từ các nhà đầu tư thông qua phát hành chứng chỉ quỹ, và nhà đầu tư sẽ đầu tư chứng chỉ của tổ chức quỹ, ủy thác quỹ đầu tư trực tiếp vào BĐS.

Khi ra mắt TCREIT, ông Nguyễn Xuân Minh, CFA – Chủ tịch Ban đại diện quy này cho biết “Bên cạnh hai quỹ đầu tư trái phiếu và cổ phiếu mà Techcombank Capital đang quản lí, TCREIT ra đời nhằm góp phần đa dạng hóa các cơ hội và hoạt động đầu tư tại thị trường VN cho các NĐT, đặc biệt là NĐT cá nhân. Từ trước đến nay, NĐT cá nhân tại VN tham gia vào thị trường BĐS chủ yếu thông qua việc mua đất đai, căn hô... thì giờ đây, họ có cơ hội được tham gia và sở hữu những dự án văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn v.v. với nguồn thu nhập thường xuyên, ổn định...”

Như vậy, cơ chế để đầu tư vào quỹ không khó. Nhà đầu tư chỉ cần đăng kí mua chứng chỉ quỹ thông qua đại lý phân phối là Cty TNHH Chứng khoán Kỹ Thương với giá trị mua tối thiểu 1 triệu đồng/ lệnh mua từ ngày 14/12/2015 đến hết ngày 09/03/2016 là đã có thể trở thành nhà đầu tư của một REIT. Hay nói cách khác chỉ cần 1 triệu đồng, tôi, bạn, hay bất kì ai cũng đều đã có thể trở thành nhà đầu tư BĐS thông qua REIT để vươn tay đến “góp gió” sở hữu những dự án địa ốc hàng tỷ, chục đến hàng trăm tỷ đồng.

Nôm na là sự ra đời của quỹ REIT đầu tiên của VN còn mới mẻ và mang tính dò đường, nhưng cũng đã khơi thông một kênh huy động vốn nhàn rỗi, vừa giúp thị trường địa ốc có thêm nguồn lực dài hạn, vừa giúp các cá nhân thêm kênh đầu tư.

REIT không phải là điều gì mới mẻ ở VN, ít nhất xét về mặt… bàn luận. Bởi từ những năm 2007 và đặc biệt 2011 - 2012, REIT đã được nhắc đến khá nhiều như một mô hình có thể hỗ trợ kênh huy động vốn dài hạn mà bền vững cho thị trường địa ốc, khi đó, đã bị đun nóng và rồi đóng băng bởi sự sụt hổng của thanh khoản tín dụng cũng chính sách tiền tệ thắt đột ngột...

Và trong khi nguồn vốn nhàn rỗi trong người dân chưa được huy động vào các quỹ đầu tư địa ốc dạng tín thác (ngoại trừ những quỹ mở huy động vốn nhàn rỗi và chủ đầu tư trái phiếu Chính phủ) thì một thực tế cho thấy, nhiều quỹ đầu tư BĐS của các nhà đầu tư nước ngoài đã hình thành và hoạt động khá hiệu quả ở VN. Trên bình diện chung, đa phần các quỹ không gắn “mác” REIT, song với trên 65% nguồn vốn được đầu tư vào các dự án địa ốc, các quỹ đầu tư ngoại đã và đang trở thành các quỹ REIT- và có sự điều chỉnh riêng trong hoạt động “nội quỹ”, không chịu sự ràng buộc của các quy định theo Nghị định 58/2012/NĐ-CP ban hành ngày 20/7/2012 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán, Quỹ đầu tư BĐS. Hay cụ thể hơn nữa là Thông tư số 228/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư BĐS có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2013. Chẳng hạn, nếu Thông tư 228 quy định các quỹ chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng và không mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư, thì các quỹ thực tế đều có thể vừa đầu tư, thậm chí tới gần 100% giá trị tài sản ròng vào BĐS, song khi cần vẫn có thể mua lại chứng chỉ quỹ để giảm số chứng chỉ quỹ đang lưu hành, giúp tăng thị giá của chứng chỉ quỹ đang giao dịch trên thị trường chứng khoán và giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá trị tài sản ròng (NAV) của một chứng chỉ quỹ so với thị giá của chứng chỉ quỹ. Chẳng hề hấn gì. Họ không phải REITs, cũng không được hưởng các ưu đãi đáng có, chẳng hạn ưu đãi về thuế như một REITs đáng được hưởng.

Vì lẽ đó mà TCREIT có thể xem là một niềm hy vọng. Và người ta chờ đợi sự vận hành của quỹ này trong bối cảnh địa ốc đang sôi động cũng như một số các điều chỉnh chính sách cho thị trường địa ốc đã thay đổi, rộng rãi và hoàn thiện hơn. Bởi từ TCREIT, sự khởi đầu cho chứng khoán hóa BĐS – điều mà một thị trường phái sinh ở VN đang nhắm tới từ 2016, có thể đi vào quỹ đạo dễ dàng hơn. Nếu REITs, hay chứng khoán hóa BĐS phát triển mạnh, cơ hội huy động vốn cho thị trường tất nhiên sẽ tăng lên rất nhiều so với nguồn vốn chỉ dựa vào nhà băng hoặc nguồn huy động từ cổ phiếu, trái phiếu mà DN địa ốc đang có. Tất nhiên là các REITs đang chờ đợi những điều chỉnh về ưu đãi. Ví dụ như ưu đãi thuế thu nhập cho người nhận cổ tức từ quỹ phân phối, hay các ưu đãi thuế quan để khuyến khích đầu tư vào REITs…

Mọi mục tiêu và lộ trình đều đang cần sự điều chỉnh lẫn thời gian.

Nguồn: Diễn đàn doanh nghiệp

33

Mọi ý kiến, thắc mắc của Bạn đọc sẽ được Thư Ký Luật trả lời riêng qua email!